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    營改增對房地產業的總體影響

    信息來源:營改增  發布時間:2016-05-09
    摘 要:

    營改增對房地產業的總體影響,意味著增值稅將適用于房地產銷售和租賃業務,并且影響主要的房地產類型,比如住宅、寫字樓、工業地產、以及商業地產等。

    關鍵字:

    營改增

    營改增對房地產業的總體影響
     
    營改增新政下,對于房地產業的定義與營業稅法規下的規定基本一致,意味著增值稅將適用于房地產銷售和租賃業務,并且影響主要的房地產類型,比如住宅、寫字樓、工業地產、以及商業地產等。房地產業將適用于11%的增值稅稅率,較之營業稅5%的稅率有大幅上漲。但由于增值稅實際上是基于增值額征稅,而營業稅是基于全額征稅,所以單純比較新老稅率是沒有意義的。另外,過渡性政策的實施也會減輕企業稅負。
     
    總體而言,房地產業適用的營改增新政中具有實質性宏觀經濟影響主要包括以下內容:
     
    1.過渡性政策
     
    房地產業可能是受本次“營改增”新政影響最大的行業。為了在不影響市場經濟秩序的前提下,保證改革的順利推進,財稅部門特別就存量的房地產項目引入過渡性政策,其中包括房地產開發企業中的一般納稅人銷售老房地產項目,以及一般納稅人出租現有不動產,可以選擇適用簡易計稅方法按照5%的征收率計稅。這意味著房地產企業的老項目可以適用和營業稅同樣的稅率,可以實現營改增后平穩的過渡,增值稅率不會突然間提高到11%。銷售2016年5月1日后取得的或新開發房地產項目才適用于11%的增值稅率。
     
    2.支付的土地價款可以扣除
     
    當房地產開發商銷售房地產計算增值稅額的時候,向政府部門支付的土地價款可以從銷售額中扣除,以有效地保證房地產開發商只對其增值的部分進行納稅。但此規定只能用于房地產開發商按照11%的增值稅率繳納增值稅,而不適用于開發商選擇過渡期政策按征收率繳納增值稅的情況。
     
    3.分期抵扣適用于11%增值稅率的不動產進項稅額
     
    增值稅一般納稅人2016年5月1日之后取得并在會計制度上按固定資產核算的不動產,其進項稅額可分2年從銷項稅額中抵扣。第一年可抵扣60%,于取得扣稅憑證的當期從銷項稅額中抵扣;第二年可抵扣40%,于取得扣稅憑證的當月起第13個月從銷項稅額中抵扣。如果納稅人發生不動產處置或注銷等情況,尚未抵扣完畢的待抵扣進項稅額,允許于銷售的當期從銷項稅額中抵扣。在現行的營業稅制下,購入房地產資產未曾有過可被抵扣的制度,這代表著在增值稅稅制下的巨大發展,盡管就國際增值稅稅制慣例而言,這種分期抵扣增值稅進項稅額的方式并不常見。相關抵扣政策確保了增值稅鏈條的完整性,并將抵扣分為兩年,營改增后將在很大程度上促進房地產交易的活躍性。
     
    營改增無疑是一項重大的稅制改革舉措,每當新法規發布后,市場上通常需要大約12至18個月的適應期。預期會有許多曾經在國際增值稅體制出現過的系統性問題也可能在我國發生,因此,政策的落地實施需要征納雙方就企業經營業務和政策理解及解讀逐步達成一致。

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